EB-5프로젝트 선정

본문

위・아래 삭제 복제 복제전송 텍스트기본스타일
    • 현재창
    • 새창
    • 선색
    • 실선
    • 점선
    • all
    • top
    • right
    • bottom
    • left
    • 0px
    • 1px
    • 2px
    • 3px
    • 4px
    • 5px
    • all
    • top
    • right
    • bottom
    • left
    • 0px
    • 5px
    • 10px
    • 15px
    • 20px
    • 25px
    • 30px
    • 35px
    • 40px
    • all
    • top
    • bottom
    • 0px
    • 5px
    • 10px
    • 15px
    • 20px
    • 25px
    • 30px
    • 35px
    • 40px
    • 4px
    • 8px
    • 10px
    • 12px
    • 16px
    • 20px
    • 30px
    • 1.3em
    • 1.5em
    • 2em
    • 2.2em
    • 2.5em
    • 3em
리저널센터 선정기준
       
위・아래 삭제 복제 복제전송 텍스트기본스타일
    • 현재창
    • 새창
    • 선색
    • 실선
    • 점선
    • all
    • top
    • right
    • bottom
    • left
    • 0px
    • 1px
    • 2px
    • 3px
    • 4px
    • 5px
    • all
    • top
    • right
    • bottom
    • left
    • 0px
    • 5px
    • 10px
    • 15px
    • 20px
    • 25px
    • 30px
    • 35px
    • 40px
    • all
    • top
    • bottom
    • 0px
    • 5px
    • 10px
    • 15px
    • 20px
    • 25px
    • 30px
    • 35px
    • 40px
    • 4px
    • 8px
    • 10px
    • 12px
    • 16px
    • 20px
    • 30px
    • 1.3em
    • 1.5em
    • 2em
    • 2.2em
    • 2.5em
    • 3em
직접투자이민의 경우 직접경영과 직접고용창출의 어려움 때문에 리저널센터 프로그램인 간접투자이민이 많이 선택되고 있습니다. 
간접투자이민이란 투자자가 투자할 프로그램을 직접 선택하거나 운영하는 것이 아니라 리저널센터가 택한 프로젝트에 투자를 하는 것이기 때문에 좋은 프로그램(프로젝트)을 선택하기 위해서는 반듯이 두 가지의 실사(Due Diligence: 위험요소분석 및 조사)를 해야 합니다. 

첫째는 프로젝트에 관한 것이며 둘째는 리저널센터(지역센터)에 관한 실사인 것입니다
좋은 프로그램 선정을 위해서는 최소한 아래와 같은 내용을 반드시 확인해야 합니다.

01 프로젝트 재정

EB-5 투자자의 담보물권/채권은 개발사의 주인인 개인에게 할 수 있는 것이 아니라 개발사가 투자한 프로젝트에 있기 때문에 실사에서 가장 중요한 부분이며, 반드시 확인해야 할 사항입니다. 
프로젝트의 재정구조는 1) 개발자의 투자비율, 2) 은행의 융자비율, 3) 투자자의 비율로 구분됩니다. 개발자의 투자 비율이 높을수록, EB-5투자자 투자금의 비율이 낮을수록 더 안전하다 할 수 있습니다. 
여기에서 주의해야 할 점은 투자 비율뿐만 아니라 EB-5 투자자의 투자 없이 개발자의 추가 자본으로 그 프로젝트를 완성할 수 있는 경우라면 더 안전합니다. 왜냐하면 투자자의 자금 없이도 진행 할 수 있어야 투자자가 다 모아지지 않을 경우에도 프로젝트가 진행될 수 있기 때문입니다. 

02 프로젝트 시행사(개발자)

궁극적으로 EB-5의 영주권과 투자금 회수는 개발자에게 달려있기 때문에 프로젝트 개발자의 재정능력, 경력, 전문성, 평판, 배경, 업무담당자, 철학 등에 관해서도 철저히 살펴봐야 합니다. 

03 담보물권(Mortgage), 선취특권(Lien), 또는 우선채권 설정의 유무

담보물권(저당권: Mortgage), 선취특권(UCC-I, 또는 Lien) 또는 우선채권설정의 유무를 꼭 확인해야 합니다. 
이는 권리분석에 관한 것으로써 프로젝트에 문제가 생겼을 때 또는 재정능력이 없을 때 그 프로젝트에 대해 우선변제권을 부여하는 것이기 때문에 아주 중요한 실사내용 중 하나입니다.

04 프로젝트의 건설회사 및 설계사

프로젝트의 건설회사 및 설계사의 경력, 전문성, 명성, 신용 등은 프로젝트의 성공 여부에 상당한 영향을 주는 요소들입니다. 
특히 EB-5 프로젝트를 많이 진행해 온 설계사와 건설회사 일수록 유리합니다. 

05 프로젝트의 개발목적이 부동산투자(Real Estate Investment; 주거용, 상용 또는 주상복합) 또는 사업투자(Business Investment)인지 여부

일반적으로 EB-5투자자는 투자를 통해 수익을 얻고자 하는 것 보다 영주권 취득과 투자금 회수를 목적으로 하기 때문에 당연히 프로젝트의 수익성보다는 안정성을 중요시 해야 합니다. 

이런 견지에서 볼 때, 사업투자보다는 부동산투자가 더 안전하다 할 수 있으며, 특히 은행 융자의 이자율을 통해 알 수 있듯이 부동산투자에서도 변수가 많은 상용건물투자보다는 주거용 건물투자가 더 안전하다 할 수 있습니다. 
부동산투자에 있어서 중요한 점은 그 부동산의 “입지(Location)”인데 이는, 주거용이든 상용이든 모두 다 적용됩니다. 상용에 있어서는 임대의 가능성과 임차인이 누구인지도 중요합니다. 

06 EB-5 투자금의 투자시기 및 조건

투자금이 프로젝트에 투입되는 시기 및 조건, 반환에 관한 내용은 투자계약서, 동업계약서 또는 에스크로 계약서에 명시됩니다. 
일반적으로 투자자들이 투자금을 에스크로 구좌에 송금 하면 EB-5투자가 투자하는 회사(NCE: New Commercial Enterprise, 프로젝트회사(JCE)가 아님)의 주식지분 배당을 받습니다. 
그 이후 에스크로에 예치된 투자금은 계약의 조건에 따라 프로젝트에 투입됩니다. 

프로젝트마다 계약조건은 다를 수 있지만, EB-5투자자들의 대부분은 본인들의 투자금이 투자이민 청원(I-526)이 승인될 때까지 에스크로 구좌에 남아있길 원하고, 개발사(JCE: Job Creation Enterprise)는 그 투자금을 빨리 사용하길 원합니다. 
특히 요즘은 I-526승인까지 약 18-20개월이 소요되기 때문에 개발사는 I-526승인시점이 아닌 접수시점에서 투자금을 사용하기를 원합니다.

그러나 접수시점에 투자금이 프로젝트에 투입이 되고 I-526이 거절되면, 이미 투자금이 사용된 이후여서 되돌려줄 수 있는 자금이 없을 경우 문제가 생길 수 있는 것입니다. 
이런 이유에서 EB-5투자금이 언제, 어떻게 투자되고 반환되는지 모든 서류를 검토해야 하겠지만, 특히 주주모집계획서, 투자계약서, 동업계약서, 신탁구좌 계약서는 꼼꼼히 확인해야 합니다. 

07 투자금 반환 또는 출구전략(Exit Plan)

영주권 취득과 투자금 반환은 미국투자이민 실사에 있어서 가장 중요한 요소입니다. 
특히 미국투자이민에서 투자자의 “투자금은 영구 영주권이 승인 될 때까지 투자(반드시 위험한 상태)가 유지되어 있어야 한다 (Investment must be “at risk” until I-829 petition is approved)”는 규정이 있기 때문에 “투자금에 대한 보장”을 하면 안되며, 그런 내용이 있다면 문제가 있는 프로젝트라고 할 수 있습니다. 
보통 출구전략으로 프로젝트가 완성되면 매도나 재융자를 받아서 투자금을 상환 한다는 계획을 제안합니다. 이런 경우 대부분 감정평가서(Appraisal)를 기준하여 투자금반환 또는 출구전략으로 제시를 하는데, 감정평가서 자체에 관한 실사도 필요합니다. 
감정평가에 관한 전문가 또는 금융전문가에게 감정평가서 자체의 정확성, 공신력, 감정인/회사의 평판 및 신뢰성 등을 확인하여 위험요소의 분석이 필요하겠습니다. 

08 사업계획(Business Plan)

사업계획서에는 프로젝트의 전반적인 내용이 설명 되어 있기 때문에 프로젝트 전체를 이해하는데 큰 도움이 됩니다. 
사업계획서는 곧 프로젝트에 관한 계획이며, 사업계획서가 얼마나 현실적이고 신뢰성이 있는지를 확인해야 합니다. 

09 충분한 고용창출 확인

조건부 영주권을 받은 2년 후 영구 영주권을 취득하기 위해서는 I-526청원서 승인 후 2년동안 투자자 1인당 최소 10명이상 고용창출이 발생되었다는 것을 증명해야 합니다.  
직접 고용창출은 W-2 Payroll을 제시함으로써 증명할 수 있어 상대적으로 쉽지만 간접 고용 창출증명은 여러 가지 증명방법론이 있으므로 미국이민국(USCIS)에서 인정하는 산출 방법인지를 확인해야 하고, 고용창출에 있어서 투자자 1인당 최소한의 요구가 10명이기 때문에 충분한 여유분이 있는지 확인해야 합니다. 

10 TEA(Targeted Employment Area) or 시골지역 여부확인

해당프로젝트가 시골지역 또는 실업률이 높은 지역(미국평균실업율의 150%이상)인지 여부를 확인해야 하는데 지역에 따라 투자금액이 다르기 때문입니다. 
여기에서 주의해야 할 점은 TEA승인서의 유효기간입니다. 이민청원서(I-526) 신청 당시 TEA지역일 수 있지만 승인 전에 변동이 있을 수 있으니 이민승인이 될 때까지 유효한지 확인해야 합니다. 
       
위・아래 삭제 복제 복제전송
수정 링크걸기 링크해제
수정 링크걸기 링크해제
수정 링크걸기 링크해제